نظیم و ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال...
تنظیم و ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال
نیازی که پاسخگویی به آن مغفول واقع شده است!!
نقل و انتقال اموال غیرمنقول:
امر نقل و انتقال حق مالکیت نیازمند سبب قانونی می باشد و آنچنانکه ماده 140 قانون مدنی بر شمرده است یکی از اسباب تملک، «عقود و تعهدات» می باشد. در عقودی که طبق قانون منعقد شده باشد اصل بر این است که صحیح واقع شده و تعهدات ناشی از آن معتبر و بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع بوده و برای متعهد حق مطالبه ایجاد می نماید. (مواد 219 و 220 قانون مدنی)
مثلاً اگر مالکی تحت هر یک از قالبهای حقوقی (اعم از بیع یا صلح) معامله ای واقع و مال معینی از اموال خود را به دیگری واگذار نماید، به سبب آن عقد حق مالکیت او خاتمه یافته و حق مالکیت مشتری مستقر و ثابت شده است و هر یک از متعاملین به انجام تعهدات ناشی از آن عقد را اعم از اینکه در عقد تصریح شده یا عرف یا عادت محل منصرف به آن باشد ملزم هستند. لذا طرف انتقال دهنده مورد معامله را به نحوی که متمکن از انحاء دخل و تصرفات و بهره برداری و انتفاعات برای مشتری باشد تسلیم کند و طرف او بهاء و عوض معامله را که قابلیت قبض باشد، تسلیم کند.
اما بر اساس قانون و مقررات حاکم بر معاملات اموال غیرمنقول (که ناشی از اهمیت خاص اموال غیرمنقول در روابط و مناسبتهای مجموعه حاکمیتی، فردی و اجتماعی، اقتصادی و بین المللی می باشد) تحقق عقود راجع به این اموال، علاوه بر قصد طرفین، مستلزم رعایت تشریفات خاص (ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی و و درج خلاصه آن در دفتر املاکِ اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک) می باشد (عقدتشریفاتی)، در غیراینصورت معامله ابتر می ماند فاقد اثر تملیک خواهد بود.
وانگهی با مداقه در مواد 22، 26 و 46 الی 48 قانون ثبت اسناد و املاک به روشنی چنین استنباط می شود که در معاملات اموال غیرمنقول اگر چه عقد به صورت صحیح شرعی منعقد شده، مادامی که تشریفات آن رعایت نشده باشد، عقد منعقد شده مُملک و واجد اثر انتقال و استقرار حق مالکیت مشتری بر مورد معامله نیست و حتی سند معامله مزبور در هیچ یک از ادارات از جمله اداره ثبت و محاکم به عنوان دلیل انجام معامله پذیرفته نمی باشد. به عبارت دیگر سند عادی معامله مال غیرمنقول، نه تنها مسبب انتقال رسمی مالکیت نمی باشد حتی ذینفع نمی تواند صرف استناد به آن، دلیل انجام معامله و ذیحق بودن خود را ثابت و به تبع آن اجبار متعهد سند به انتقال رسمی مورد معامله را از مرجع قضایی درخواست نماید. کما اینکه در نظریه مشورتی شماره 5397/7 مورخ 5/12/1360 اداره حقوقی قوه قضائیه آمده است « اولاً در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده 47 قانون ثبت، ثبت معامله در مورد آن الزامی شده است، ... سند ثبت نشده قابل استناد در محاکم نیست به عبارت دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ... در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد در این مورد عقد بیع با اقرار بایع ثابت شده نه به وسیله سند عادی. ...» مؤید همین مطلب می باشد.
تنظیم و ثبت عقود معامله غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال:
آنچه قبلاً بیان شد راجع به ثبت سند معامله غیرمنقولی است مالکیت آن به صورت قطعی یا غیرقطعی انتقال می یابد. اما در عرف معاملات املاک گاهی موانع ممانعتها و محدودیتهایی (مانند در رهن بودن مورد معامله یا موانع تشریفاتی برخی سازمانهای مجاز یا برای عجز خریدار از تأمین و پرداخت تمام ثمن) پیش روی هر یک از متعاملین قرار می گیرد که امکان جری تشریفات قانونی برای انتقال وجود ندارد و طرفین به موجب سند عادی (که اصطلاحاً «مبایعه نامه یا قولنامه» نامیده می شود و در بنگاه مشاوره املاک تنظیم می یابد) با صرف هزینه های گزاف متعهد می شوند نسبت به رفع محدودیتها و موانع اقدام و در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و معامله و انتقال قطعی مورد معامله غیرمنقول را ثبت نمایند، که به جهت خدشه پذیر بودن این گونه اسناد و از طرفی بی اعتبار بودن سندیت آن نزد مراجع رسمی، حقوق خریدار معمولاً در معرض خطر تضییع قرار دارد.
با این مقدمه کوتاه آیا امکان قانونی برای پاسخگویی رسمی به این نیاز اجتماعی و صیانت از معاملات افراد جامعه وجود دارد؟
بدیهی است پاسخگویی به این سوال محتاج بررسی حکم قانونی است چرا که هر چند صلاحیت دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت اسناد «صلاحیت عام» است لیکن مجاز به تنظیم و ثبت اسنادی که مخالف قانون نیست (مواد 49، 60 و 81 قانون ثبت اسناد و املاک ماده و ماده 1 قانون دفاتر اسناد رسمی و كانون سردفتران و دفتریاران) لذا مطالعات اجمالی برخی مواد قانونی به شرح ذیل تقدیم می گردد:
همانطوریکه در ماده 362 قانون مدنی مقرر شده است «آثار بیعی که صحیح واقع شده باشد از قرار ذیل است:
1ـ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
2ـ عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
3ـ عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.
4ـ عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می کند.»
با توجه به ماده 758 قانون مدنی «صلح درمقام معاملات هرچند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است می دهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله [مانندحق شفعه وخیار مجلس و حیوان تأخیر ثمن] را ندارد ... » مسلم است که حکم این ماده منحصر به عقد «بیع» نیست و یک قاعده کلی و شامل است. بنابراین اگر معامله به موجب عقد «بیع یا صلح« واقع شده باشد از حیث برخورداری از آثار مزبور تفاوتی نخواهد داشت.
از طرفی، یکی دیگر از اقسام عقود و معاملات مذکور در قانون مدنی، عقد «معلّق» است که تأثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری باشد. (ماده 189) به عنوان مثال صیغه عقد به این گونه جاری شود که پدری به فرزندش بگوید خانه خود را به تو صلح نمودم به شرطی که در یکی از دانشگاههای مطرح پذیرفته شوی و فرزندش نیز قبول نماید. در این حالت اگر چه عقد با تمام شرایط صحت، بین طرفین انشاء شده است لیکن تحقق آثار عقد منوط به وقوع امر مشروط شده است.
بنابر مراتب فوق در جایی که قانون امکان تعلیق تمامی آثار عقد را به صراحت تجویز نموده است به نظر امکان تأجیل هر یک از آثار عقد و من جمله اثر مقتضای ذات عقد (موضوع بند 1 ماده 362 ق.م) هم وجود دارد؛ به این بیان که، از آثار مزبور اثر بند (1) (همان تملک عین و عوض)، مقتضای ذات عقد و هدف و موضوع اصلی عقد و سایر آثار فوق الذکر مقتضای اطلاق عقد می باشد و برابر بند (1) ماده 233 قانون مدنی شرط خلاف مقتضای [ذات] عقد شرط باطل و مبطل عقد می باشد. بنابراین اگر در عقد بیع مال غیرمنقول شرط شود که انتقال مورد معامله به زمان معین دیگری موکول شود این شرط خلاف مقتضای ذات عقد نمی باشد زیرا اثر موسوم سلب نشده بلکه بر حسب انشاء عقد، به زمان دیگری موکول شده است.
به عنوان مثال: در بیع خانه، صیغه ایجاب و قبول چنین جاری شود که فروشنده بگوید که خانه را به تو فروختم به شرط مؤجل بودنِ اثر انتقال مالکیت ملک تا زمان معین، و خریدار نیز قبول نماید. عقد بیع منعقد و تعهد مؤجل ناشی از آن، مبنی بر تنظیم و ثبت رسمی انتقال مورد معامله در موعد مقرر به نام خریدار ایجاد شده است که در زمان معین و با حال شدن تعهد مزبور، خریدار حق مطالبه و عنداللزوم حق تعقیب و الزام او از طریق دادگاه یا اجرای ثبت و در صورت امتناع نیز امکان انتقال اجرائی مورد معامله به نفع خویش را خواهد داشت.
بنابراین تنظیم و ثبت سند رسمی عقد بیع یا صلح به شرط تأجیل در انتقال که به شرح فوق منعقد شده باشد به موجب ماده 219 و 220 قانون مدنی و اطلاق عبارت «کلیه عقود و معاملات» در مواد 46، 47 و 72 قانون ثبت اسناد واملاک بر موافق قانون بوده و بین متعاملین و قائم مقام آنها و اشخاص ثالث معتبر و لازم الاتباع است و متعاملین و قادم مقام آنها به اجرای موارد مصرّح و نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند و از هر گونه ادعا و اعتراضاشخاص ثالث مصون است.
در تأیید نظریه نگارنده، توجه خواننده محترم به آن قسمت از نظریه مشورتی شماره 5397/7 مورخ 5/12/1360 اداره حقوقی قوه قضائیه که مقرر داشته است « ... در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد ...» دلالت داده می شود که مؤید این نکات می باشد که اولاً) «سند عادی» معامله مال غیرمنقول (مبایعه نامه یا قولنامه) در مراجع ذیصلاح، دلیل احراز وقوع معامله تلقی نمی شود تا ذینفع بتواند با استناد به آن حقانیت خود را ثابت و وفاء به عهد متعهد را درخواست نماید، بلکه «اقرار» متعهد نزد دادگاه دلیل احراز وقوع عقد بیع و به تبع آن بقای تعهد در ذمه فروشنده بوده است که به خریدار اختیار رجوع و الزام فروشنده به انجام تعهد را داده است. ثانیاً) شرط تعهد به انتقال مؤجل مورد معامله در ضمن عقد بیع مال غیرمنقول، شرط باطل، و مبطل عقد نمی باشد. وانگهی شرط تعهد به انتقال مؤجل، شرط انجام فعل در زمان دیگر است.
تفاوت عقود معامله غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال با عقود معاملات با حق استرداد:
عقود معاملات به دو صورت قطعی با درج شرط نذر خارج یا با شرط وکالت و غیرقطعی با درج خیار شرط یا بیع شرط ممکن است (مواد 399 ـ 401 و 458 قانون مدنی و ماده 33 قانون ثبت اسناد واملاک). با توجه به وحدت ملاک ماده 364 قانون مدنی در هر دو صورت مزبور، حین عقد انتقال مالکیت مورد معامله تحقق یافته است، هر چند انتقال مالکیت متزلزل بوده و امکان استرداد آن به وضعیت قبل از معامله وجود داشته باشد. اما در عقود معامله غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال، همانطوری که شرح آن گذشت عقد معامله منعقد لیکن، انتقال مالکیت مورد معامله موکول به زمان معین دیگری شده است. بنابراین وجه افتراق دو مقوله مورد بحث در انتقال یاقتن یا عدم انتقال مالکیت مورد معامله در حین عقد است.
روشن است که مطالبی مورد بحث راجع به معامله «عین شخصی» مال غیرمنقول می باشد، اما به موجب قانون پیش فروش ساختمان امکان تنظیم و ثبت معامله «کلی فی الذمه» مال غیرمنقول یا همان «قرارداد پیش فروش ساختمان» تصویب شده است که به موجب آن مالک رسمی عرصه یا مأذون از طرف او به موجب سند رسمی متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با اوصاف مشخص در آن زمین تا موعد مقرر و در نهایت تسلیم و انتقال رسمی مالکیت واحد مذکور می شود.
برخلاف مباحث قبل که راجع به معامله عین اموال غیرمنقول بود است، به موجب این قانون واحد ساختمانی به عنوان مبیع غیرمنقول که در زمان انعقاد قرارداد وجود عینی و خارجی ندارد اما به اعتبار تعهد پیش فروشنده (معامل) قابلیت معامله یافته است. این نوع معامله نیز از حیث اینکه در حین عقد انتقال مالکیت صورت نمی گیرد با عقود معامله غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال دارای وجه اشتراک می باشد و از این جهت که مورد معامله در حین عقد موجودیت نداشته و در ذمه می باشد با عقود معامله غیرمنقول با شرط تأجیل و عقود معاملات با حق استرداد متفاوت است.
ملاک محاسبه و اخذ حق الثبت و حق التحریر ثبت سند معامله غیرمنقول به شرط تأجیل در انتقال:
با پذیرفتن تنظیم و ثبت سند معامله غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال، در دفترخانه اسناد رسمی سوالی دیگری مطرح می شود که مبنای محاسبه و اخذ حق ثبت و حق التحریر بر چه اساسی می باشد؟
به موجب تبصره 1 ذیل ماده 123 قانون ثبت اسناد و املاک، مبنای وصول حق الثبت اسناد (به هر عقد و شرط و کیفیت) در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی و در نقاطی که ارزش معاملاتی تعیین نشده طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت می باشد، از طرفی ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک مورد معامله را مکلف نموده است، در صورت استعلام دفترخانه تنظیم کننده سند معامله، ارزش معاملاتی ملک را اعلام نماید. بنابراین در حوزه هایی که ارزش معاملاتی املاک و ضوابط اجرائی آن اعلام نشده باشد، دفترخانه می تواند با اعلام مشخصات ملک (مانند شماره پلاک ثبتی، آدرس وقوع ملک، مساحت) ارزش معاملاتی را استعلام نماید و حسب آن در خصوص محاسبه و واریز حق الثبت اقدام نماید.
اما در مورد حق التحریر؛ با مدقه در منطوق تبصره الحاقی به ماده 58 آئیننامه قانون دفاتر اسناد رسمی که مقرر می دارد: «دفاتر اسناد رسمی مکلفند حقالتحریر معاملات قطعی غیرمنقول را حسب بند (ع) ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 بر اساس ارزش معاملاتی اعلام شده از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی محاسبه و اخذ نمایند.» روشن است که شمول آن به اسناد انتقال قطعی غیرمنقول اختصاص دارد و شامل حق التحریر اسناد سایر انواع معاملات غیرمنقول (غیرقطعی و با حق استرداد و غیره) نمی باشد. بنابراین حق التحریر سند معامله غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال نیز مشمول مقررات تبصره مذکور نبوده بلکه بر اساس قیمت واقعی معامله خواهد بود.
به رغم به مراتب فوق الذکر به نظر می رسد به هنگام تعیین تعرفه حق التحریر، تفکیکی به انواع معاملات غیرمنقول قائل نشده فلذا در تعیین حق التحریر انواع اسناد معاملات غیرقطعی غیرمنقول غفلت صورت گرفته است که از سوی مراجع ذیربط قابل تجدیدنظر و اصلاح باشد.
دلایل لازم برای ثبت سند معامله غیرمنقول به شرط تأجیل در انتقال و تشریفات اداری آن:
هر چند برابر ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، دفتر اسناد رسمی باید قبل از تنظیم و ثبت سند رسمی انتقال عین مال غیرمنقول حسب مورد اقدام به اخذ پاسخ و گواهی های مصرح از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری، جهاد کشاورزی و مفاصا حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی نمایند، و در ثبت سند معامله غیرمنقول به شرط تأجیل در انتقال،چون هنوز انتقالی اعم از قطعی یا غیرقطعی صورت نمی گیرد تکلیفی به اخذ استعلامات مزبور متوجه دفترخانه نمی باشد و صرفاً می تواند با ملاحظه اصل سند مالکیت سند مزبور را تنظیم و ثبت نماید، لیکن به نظر نگارند صرف نظر از عدم تکلیف قانونی، از آنجایی که عموم مردم و به خصوص خریدار سند مزبور، به اعتبار سند رسمی، معامله و قبول تعهد می نماید، به منظور حفظ شأن سند رسمی و احتراز از هرگونه تخطئه و خدشه به آثار سند رسمی و از طرف دیگر پیشگیری از هرگونه تضییع احتمالی حقوق مشتری، استعلام از اداره ثبت و حصول اطمینان از صحت سند مالکیت ابرازی و وضعیت ملک مورد معامله لازم می باشد؛ کما اینکه در عرف دفترخانه ها استعلام ثبتی برای تنظیم و ثبت سند رهنی لازم می باشد.
علی ایحال پس تنظیم و ثبت سند مورد بحث و در نهایت امضاء و تکمیل آن، چون موضوع سند راجع به واگذاری حقی نسبت به عین ملک می باشد سردفتر باید علاوه بر درج خلاصۀ معامله در قسمت انتقالات سند مالکیت مراتب را به موجب برگ مخصوص به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و اعلام نماید. (ماده 26 قانون ثبت اسناد واملاک و ماده 104 آیین نامه همان قانون و مواد 35 الی 37 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی)
وانگهی که خریدارِ سند معامله غیرمنقول به شرط تأجیل در انتقال، حقوق ناشی از سند معامله مزبور را به موجب سند رسمی دیگر به غیر واگذار نماید، در این حالت که علی القاعده اصل سند مالکیت در اختیار فروشنده می باشد، به نظر بدون اینکه نیاز به درج معامله در قسمت انتقالات سند مالکیت باشد ارسال خلاصۀ معامله اخیر به اداره ثبت کفایت از هدف قانون خواهد نمود.
نتیجه گیری:
معاملات و عقود ناقله ای که مطابق تشریفات مقرر در قوانین و مقررات خاص در دفاتر اسناد رسمی ثبت و در دفتر املاک درج می گردد واجد اثر ذاتی خود (انتقال اعم از قطعی و غیرقطعی اموال غیرمنقول) می باشند. اما در برخی موارد که متعاملین به موجب عقد بیع یا صلح معامله مال غیرمنقول نموده و عین مورد معامله و قیمت آن قبض و اقباض شده است اما به دلایل مختلفی امکان جری تشریفات قانونی برای انتقال قطعی یا غیرقطعی میسر نیست، متعاملین می توانند معاملات خود را به صورت رسمی در دفترخانه واقع و ثبت نمایند و به این ترتیب از اعتبار و امتیازات سند رسمی برخوردار شوند؛ به عبارت دیگر متعاملین دراین موارد می توانند عقدی را در دفترخانه ثبت نمایند که بر حسب انشاء عقد، انتقال مالکیت مورد معامله (تحقق مقتضای ذات عقد) مؤجل واقع شود و هر یک از طرفین به موجب شرط ضمنی آن متعهد به رفع موانع و محدودیتهای قانونی و انجام تشریفات قانونی و انتقال مالکیت مورد معامله تا موعد مقرر می گردند. تنظیم و ثبت سند عقد مثبوت در دفترخانه و تعهدات ناشی از آن به ذینفع امکان رجوع به متعهد و در صورت امتناع یا فوت و حجر او، حق رجوع به قدرت عمومی (دادگاه یا اجرای اداره ثبت) و حسب مورد الزام متعهد یا قائم مقام او به انتقال رسمی مورد معامله یا انتقال اجرایی مورد معامله را مهیا می سازد.
